Refaire la toiture d’un immeuble en copropriété
Un chantier de toiture en copropriété se joue rarement sur le toit. Il se joue en assemblée, avec des devis que personne n’arrive à mettre en regard. Voici ce que disent les textes sur la décision et sur la charge du dommage, et ce qu’il faut exiger d’un devis pour qu’il soit défendable devant les autres copropriétaires.
La toiture est-elle une partie commune ?
La loi ne nomme pas « la toiture » dans sa liste. Elle nomme le gros œuvre des bâtiments. L’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ; le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun […] ; les coffres, gaines et têtes de cheminées […]. »
La lecture correcte est donc : la toiture relève du gros œuvre, donc des parties communes au sens de ce texte, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété. Le même texte mentionne explicitement les têtes de cheminées, ce qui règle une question récurrente sur les souches.
Quelle majorité pour voter les travaux
L’ANIL, agence publique d’information sur le logement, classe les travaux de toit courants à la majorité simple. Relèvent de l’article 24 « les travaux d’entretien des parties communes et de maintien de l’immeuble en bon état (réparation des escaliers, réfection partielle de la toiture,…) ». Relèvent de l’article 25 « les travaux de transformation d’un élément d’équipement, d’addition d’un élément nouveau ou d’amélioration ». Relève de l’article 26 « la surélévation ou construction de bâtiment ».
Le mot « réfection » apparaît ici parce que c’est le mot du texte cité. Nous écrivons rénovation partout ailleurs.
La majorité simple est définie ainsi : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. »
La ligne de partage utile, et honnête : remettre la couverture en état relève de la majorité simple ; ajouter une isolation ou transformer relève de la majorité de l’article 25 ; surélever relève de l’article 26. Nous n’allons pas plus loin dans le détail, parce que la règle plus fine dépend de jurisprudences que nous ne citerions pas de mémoire.
| Nature des travaux | Régime |
|---|---|
| Entretien et maintien de l’immeuble en bon état, remise en état partielle de la couverture | Majorité simple, article 24 |
| Transformation d’un élément d’équipement, addition d’un élément nouveau, amélioration | Article 25 |
| Surélévation ou construction de bâtiment | Article 26 |
Une infiltration au dernier étage : qui en porte la charge
C’est la question qui amène le plus souvent un propriétaire de dernier étage à chercher un couvreur. La réponse est dans l’article 14 de la même loi : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »
La toiture relevant du gros œuvre, un dégât dont l’origine est la couverture engage le syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire la collectivité des copropriétaires, et non le seul propriétaire du dernier étage. Il subit le dommage, il n’en porte pas seul la charge.
En revanche, nous ne donnons pas de règle de répartition du coût entre copropriétaires : elle dépend du règlement de copropriété et des tantièmes, et nous n’avons pas de source que nous puissions citer sur ce point précis.
le texte qui met la charge du dommage venu des parties communes sur le syndicat, pas sur le propriétaire du dernier étage
Rendre trois devis comparables
Voici le problème concret d’un conseil syndical. Trois entreprises répondent. La première annonce un montant unique. La deuxième détaille la couverture mais pas l’installation de chantier. La troisième chiffre tout, et paraît la plus chère. En assemblée, c’est la troisième qui se fait battre, alors qu’elle est peut-être la moins chère.
Ce qu’il faut exiger de chacune, dans les mêmes termes, pour que la comparaison existe :
- la surface retenue et la technique de couverture, en toutes lettres ;
- chaque ouvrage de zinguerie sur sa propre ligne, avec son nom de métier : noue, chéneau, solin, bavette, larmier, façon de besace ;
- l’échafaudage et la protection des passants, à part ;
- la dépose et l’évacuation des gravats, à part ;
- l’écran sous-toiture et la reprise du support, à part ;
- le sort des travaux découverts une fois la nappe déposée : avenant chiffré accepté avant exécution, ou rien ;
- l’attestation d’assurance décennale, fournie avant l’ouverture du chantier.
Les postes annexes ne sont pas des détails. Les relevés publiés chiffrent l’échafaudage 30 à 70 € par m², la dépose et les gravats 20 à 40 € par m², l’écran sous-toiture 5 à 20 € par m², le liteaunage 15 à 50 € par m². Sur un immeuble, ce sont ces lignes qui départagent les propositions.
Le point que les copropriétés découvrent trop tard
Beaucoup pensent que l’échafaudage est exonéré de droits de voirie pendant trois mois. Le texte est plus étroit : l’exonération vise « le ravalement simple (à l’exclusion de toutes opérations plus lourdes de type réhabilitation, restauration) ». Un chantier de toiture n’est pas un ravalement simple.
Ce que la réception déclenche
La garantie décennale court dix ans à compter du lendemain de la réception. Elle couvre les désordres graves qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination : une toiture qui n’est plus étanche relève typiquement de ce régime. Passé dix ans, plus aucune réclamation n’est possible.
L’assurance décennale doit être souscrite avant l’ouverture du chantier et l’attestation remise au client avant le début des travaux. Le défaut d’assurance est puni de 6 mois d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende.
Deux autres garanties accompagnent la réception : le parfait achèvement pendant 1 an, et le bon fonctionnement des équipements dissociables pendant 2 ans, ce qui concerne par exemple une fenêtre de toit motorisée.
Enfin, un point que peu de syndics vérifient : les sous-traitants ne sont pas couverts par la décennale du chantier, faute de contrat direct avec le maître d’ouvrage. C’est le maître d’ouvrage qui souscrit de son côté une assurance dommages-ouvrage.
Un ouvrage, pour lire la ligne de devis
- Le tasseau Couverture zinc à tasseaux
L’autre façon de fermer deux feuilles voisines : un tasseau de bois est posé dans le sens de la pente, les deux feuilles remontent sur ses flancs, et un couvre-joint plié vient coiffer le tout. On la reconnaît d’en bas à ses lignes plus épaisses et plus espacées que celles du joint debout. Elle se répare pièce par pièce, sans déposer la nappe entière.
Quand il lâche : C’est le couvre-joint qui part, soulevé par le vent quand ses agrafes ont fatigué. On le retrouve dans la cour ou sur le trottoir, et la fuite arrive plusieurs semaines plus tard, quand la pluie a fini par entrer par le flanc découvert.
Passer du repère au chiffrage
Un troisième devis ventilé sert d’abord à lire les deux premiers. C’est souvent la raison pour laquelle un conseil syndical nous écrit.
- Entreprise de couverture à Paris : prix et méthode : Comment vérifier qu’une entreprise de couverture en est vraiment une, en quatre points contrôlables.
- Rénovation de toiture à Paris, du relevé à la réception : Rénover un toit parisien : de la nappe déposée jusqu’à la réception écrite.
- Réparation de toiture à Paris, méthode et fourchettes : Une tache au plafond du dernier étage : d’où elle vient vraiment, et qui la paie.
Les deux repères qui vont avec
- Voir la page : échafaudage et emprise de voirie à paris : ce que ça coûte : 4 min de lecture
- Prix d’une rénovation de toiture en zinc au m², ce qui fait varier le prix : 4 min de lecture
Questions fréquentes
Ce qu’on nous demande ensuite
Le syndic peut-il engager les travaux sans vote ?
Les travaux d’entretien des parties communes se votent en assemblée à la majorité simple, selon la classification de l’ANIL. Une remise en état de couverture entre dans cette catégorie. Le cas de l’urgence et les pouvoirs propres du syndic relèvent d’autres textes que nous ne citons pas ici, faute de les avoir lus mot pour mot pour cette page.
Faut-il une autorisation d’urbanisme pour refaire la toiture de l’immeuble ?
Oui dès que l’aspect extérieur est modifié : la toiture figure explicitement parmi les modifications d’aspect extérieur soumises à déclaration préalable. Une rénovation à l’identique, mêmes matériaux et même teinte, n’en est pas une. Le délai d’instruction est d’un mois, porté à deux mois aux abords d’un monument historique ou en secteur protégé, l’architecte des Bâtiments de France disposant alors d’un mois pour se prononcer.
Le locataire du dernier étage doit-il payer quelque chose ?
Le dégorgement des conduits d’évacuation des eaux pluviales, gouttières, chéneaux et descentes, ainsi que le démoussage des terrasses, figurent aux réparations locatives sur les parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif. La remise en état de la couverture elle-même n’est pas une réparation locative : elle reste au propriétaire.
Un immeuble parisien peut-il être protégé sans être monument historique ?
Oui, et c’est fréquent. Le règlement du PLU identifie des immeubles protégés pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural, et dispose que « les bâtiments protégés doivent être conservés, restaurés ou mis en valeur ». Une annexe du règlement recense ces protections par adresse et précise la motivation de chacune. Sur les vingt arrondissements, ce sont 7 589 bâtiments qui sont protégés à ce titre. C’est la première chose à vérifier avant de discuter matériau et teinte.
Faire chiffrer
Faire chiffrer votre toiture
Vous avez la fourchette. Ce qu’il vous manque, c’est le chiffrage de votre toit, avec vos raccords, votre pente et votre accès.
- Attestation d’assurance décennale remise avant l’ouverture du chantier, comme la loi l’impose à tout couvreur.
- Devis écrit et ventilé ouvrage par ouvrage, gratuit, valable sans engagement de votre part.
- L’installation de chantier, échafaudage, protection du trottoir, évacuation, est chiffrée sur ses propres lignes, jamais fondue dans un prix au mètre carré.
- Tout travail supplémentaire découvert une fois la nappe déposée fait l’objet d’un avenant chiffré, accepté avant d’être exécuté.
- Aucune intervention sans devis signé, aucun encaissement à la porte, aucune visite que vous n’auriez pas demandée.
Vous préférez écrire ? contact@couvreurs-paris.fr